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Les travaux au sein d’une copropriété, la responsabilité du syndic

Syndic - travaux - copropriété - H2I

Les travaux de copropriété ne sont pas des travaux privatifs qui, comme le terme l’indique, concernent les travaux qui sont réalisés dans les parties privatives de l’un des copropriétaires. Dans ce cas, c’est le propriétaire du logement concerné qui finance l’entièreté du chantier. Il n’a pas besoin d’autorisation au préalable, à condition de de respecter certaines règles :

  • Les raccordements (évacuation, alimentation) sont permis uniquement avec l’autorisation de l’assemblée générale.
  • Les travaux ne doivent pas amener à changer la destination de l’immeuble (Ex : un logement transformé en cabinet pour un médecin).
  • Les travaux ne doivent pas impacter les parties communes de l’immeuble ou bien des parties privatives d’autres copropriétaires.

Dans la suite de cet article, nous nous intéresserons uniquement aux travaux concernant les parties communes de copropriété.

Les travaux de copropriété : une décision votée en assemblée générale

Concernant les travaux de copropriétés de parties communes, ce sont les copropriétaires qui prennent les décisions au cours de l’assemblée générale, convoqués préalablement par le syndic de copropriété. En effet, seuls les travaux dont la réalisation a été mis à l’ordre du jour de l’assemblée générale de copropriété sont envisageables. Ces derniers nécessitent obligatoirement une décision ainsi qu’un financement communs, tout en précisant que, selon la nature des travaux à réaliser, on distingue différentes majorités à obtenir lors des votes afin que la réalisation soit acceptée ou rejetée.

Ainsi, c’est lors des assemblées générales ordinaires annuelles que les copropriétaires votent le budget prévisionnel qui permet d’anticiper les différentes interventions usuelles destinées à l’entretien de l’immeuble.
Cependant, dans certains cas, le syndic de copropriété peut décider de sa propre initiative, de faire des travaux sans accord préalable des copropriétaires :

  • Pour des « petits » travaux d’entretien comme le remplacement d’une ampoule ou le changement d’une vitre.
  • Dans le cadre de travaux urgents primordiaux pour la sauvegarde de l’immeuble tels que le remplacement d’une corniche menaçant de tomber ou encore la réparation d’une canalisation pouvant provoquer des inondations. Néanmoins, dans ce cas, le syndic doit notifier les copropriétaires et convoquer urgemment une assemblée générale. Pour le financement de ces travaux, il peut, avec l’avis du conseil syndical, exiger aux copropriétaires le versement d’une provision ne pouvant dépasser le tiers du montant du devis estimatif des travaux.

Le financement des travaux de copropriété

Constituer une cagnotte commune

Dans le but d’anticiper le financement de travaux importants, la loi oblige le syndic de copropriété de notifier lors de l’assemblée générale, la création d’un fond spécial baptisé « Provisions article 18« . Ainsi, les différents copropriétaires de l’immeuble ont comme devoir de se décider a minima une fois tous les trois ans sur la constitution de ce fonds. A l’image d’une cagnotte collective, ce dernier est alimenté de manière discontinue par les copropriétaires, en anticipation de travaux non encore établis. Bien entendu, chaque décision de travaux votée en assemblée générale de copropriété rend instantanément exigible la quote-part de chaque copropriétaire concerné. En conséquence, le syndic peut organiser le recouvrement des frais auprès des copropriétaires, à mesure des règlements effectués aux entreprises prestataires. Attention, cette notion est à différencier du fonds de travaux de copropriété.

Bénéficier d’aides et subventions

Du moment que les travaux de copropriété sont effectués sur les parties communes, leur financement peut déclencher des aides ou avantages fiscaux permettant aux copropriétaires de financer leur quote-part. Ces subventions sont multiples, tout autant que les conditions pour les obtenir. Parmi les plus courantes nous pouvons noter la prime pour rénovation thermique, la prime énergie, l’éco-prêt à taux zéro ou encore une aide provenant de la région.

Recourir au crédit

Certains travaux de copropriété tels que la rénovation d’une toiture ou le ravalement d’une façade nécessitent de débourser de grosses sommes, ce qui contraint certains copropriétaires à recourir au crédit. Cependant, le syndic de copropriété a la possibilité de proposer une solution alternative. Il s’agit d’un prêt spécifique et accessible à tous les copropriétaires qui le souhaitent. Provenant de prêteurs spécialisés, les conditions sont en générales plus intéressantes : pas de garantie hypothécaire, des taux d’intérêts plus interessants, l’absence de pénalités financières dans certains cas etc. Pour mettre en place un crédit de la sorte, le syndic doit d’abord être mandaté par l’assemblée générale.

A noter qu’il arrive parfois que l’investissement soit trop lourd par rapport à la l’importance de la copropriété. Dans ce cas la loi permet de fractionner les règlements des copropriétaires qui n’ont pas donné leur accord aux travaux d’amélioration en question.

Le role du syndic dans le déroulement des travaux de copropriété

Une fois les travaux de copropriété ainsi que leur financement voté, il est du rôle du syndic de faire établir plusieurs devis auprès d’entreprises différentes, dans un minima de deux. Cette mise en concurrence est obligatoire pour les travaux importants comme pour les travaux d’entretien. En tant que représentant des décisions de l’assemblée générale, le syndic conclut ensuite le contrat auprès d’une entreprise sélectionnée, ce qui entraîne le démarrage du chantier.

En amont, il doit d’abord veiller à la souscription d’une assurance dommages lorsque les travaux en question relèvent de la garantie décennale. Il doit d’abord soumettre au vote à la majorité la souscription de la dite assurance. Dans le cas contraire, il engage sa responsabilité pénale, sauf si l’assemblée refuse cette souscription. Par la suite, le devoir du syndic de copropriété lui incombe de contrôler et suivre la bonne exécution des travaux en question.

Cependant, il peut arriver que le syndic entreprenne des travaux de copropriété avant même que l’Assemblée ne se soit prononcée. En effet, des évènements imprévus peuvent parfois rendre urgents et indispensables des réparations importantes liées à la conservation l’immeuble, impossible à décaler dans le temps. Dans ce cas ci, la loi de juillet 1965 autorise le syndic à faire exécuter de sa propre initiative la mise en place de tous travaux assurant la sauvegarde de l’immeuble.

Ont été considérés comme travaux indispensables et urgents (source : imavocats.fr)  :

– Le remplacement d’une canalisation d’eaux usées qui s’était rompue
– La réparation ou le remplacement d’une chaudière défectueuse
– Les travaux destinés à palier un grave dysfonctionnement du chauffage
– L’étanchéité d’une terrasse
– L’exécution de travaux confortatifs dans un but de sécurité
– La remise en état de canalisations brusquement crevées

La livraison finale des travaux de copropriété

Comme pour leur réalisation, c’est au syndic de réceptionné les travaux de copropriété une fois terminés. Cette étape est importante car elle permet de contrôler et valider le fait que les travaux sont conformes à la demande initiale, celle inscrite dans le contrat, et bien entendu, dans les conditions requises (coût, délais etc).

Il est possible que le rendu des travaux prenne du retard, pour différentes raisons. Cela peut être du à l’entreprise engagée, mais également à cause d’un manque de trésorerie de la part du syndic, ou encore parce qu’il les a décalés à une période moins gênante pour les habitants. Cependant s’il s’agit de travaux urgents et obligatoires, comme un changement de chaudière, et que la date de réalisation est imposée par une autorité administrative, il est en va de la responsabilité du syndic d’organiser en amont, les étapes nécessaires pour respecter la date butoir.

En cas de défaut de réalisation, le syndic devra mettre en cause la responsabilité de l’entreprise ou bien faire jouer les garanties légales (dommage-ouvrage, responsabilité civile etc).
Par contre, en cas d’insuffisance de la part du syndic de copropriété, sans raison valable, vous êtes dans le droit de lui ses engagements par courrier recommandé avec accusé de réception. Au niveau de la jurisprudence, plusieurs cas condamnent les syndics dont les errances ou les négligences ont provoqué préjudice pour la copropriété ou pour un copropriétaire en particulier.

Il arrive parfois que le conseil syndical de copropriété ne mette pas suffisamment  la pression sur le syndic et que cela résulte par un préjudice en raison de mauvaise réalisation des travaux. Dans ce cas, vous pouvez assigner la copropriété, qui pourra ensuite se retourner contre le syndic.

En dernier recours,  il est possible changer de syndic. Mais cela suppose de convoquer une assemblée générale extraordinaire, ce qui est en général très coûteux et demande de l’anticipation du conseil syndical.

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Dans le cadre de travaux de copropriété, le syndic est encore une fois au centre de l’organisation. De la découverte des besoins à la livraison finale, il joue un rôle prépondérant à sa responsabilité pénale peut même être engagée en cas de mauvaise gestion.

Alors ne prenez plus de risque, et faites vous accompagner d’un logiciel qui répondra à vos attentes et vous permettra d’organiser la gestion des travaux de manière optimale. Évitez tout soucis avec notre logiciel de gestion adapté à votre activité de syndic : ARAMIS.