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Que faire lorsqu’un copropriétaire ne règle pas ses charges ?

Posté le 18 décembre 2020 dans : Le métier du syndic
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En copropriété, chaque copropriétaire est soumis à des obligations. Régler les charges de copropriété est l’une des premières.
Cependant Emile Hagège, directeur de l’Association des Responsables de Copropriété (ARC), confie au Parisien « au moins une copropriété sur deux a des soucis de charges impayées, avec des conséquences souvent désastreuses ».

Après le guide des charges de copropriété, nous vous proposons aujourd’hui de découvrir l’impact négatif pour la copropriété que peut avoir le non-versement de ces charges de la part d’un copropriétaire.

Les sources des impayés d'un copropriétaire

Une copropriété, qu’ils s’agissent d’un immeuble ou d’une zone pavillonnaire ; fonctionne à l’aide des versements effectués par les différents copropriétaires. Chacun de ces derniers doit s’acquitter du versement des charges courantes et aux appels de fonds pour travaux de copropriété. Ces deux postes constituent la source essentielle de financement des dépenses collectives de la copropriété. Un manquement dans le paiement de ces deux postes peut potentiellement ébranler la copropriété, et cette situation peut être très préoccupante si elle devient régulière. Il devient alors primordial de veiller à ce que chaque copropriétaire soit en règle et n’impacte pas la trésorerie de la copropriété.

Le copropriétaire subit l'augmentation des charges de copropriété

Avant d’être rattaché à une copropriété, un copropriétaire est un acteur économique comme un autre, au même titre qu’un locataire ou qu’un propriétaire. À ce titre, il est impacté par l’économie française, ses fluctuations, son imprévisibilité et dans notre cas, par l’augmentation régulière des charges de copropriété.
Une comparaison criante représente cette lourde dépense pour les copropriétaires : En effet, suite à une étude de l’ARC, entre 2007 et 2017 l’inflation de l’économie française a évolué d’environ 10% ;  les charges de gestion de copropriété ont quant à elles explosées de près de 40 %.
Pour alimenter ce constat, il faut savoir qu’entre 2018 et 2019, les charges de copropriété ont augmenté de 2 %, ce qui équivaut à deux fois l’inflation connue dans cette période (1,1%).

L’explosion des prix de l’immobilier que l’on connait sur les dernières décennies n’a fait qu’aggraver la situation pour le copropriétaire. Il faut savoir qu’en moyenne, « en France, un appartement de 60 m2 paie ainsi 3 050 euros de charge de copropriété chaque année soient 255 euros par mois. Sur une plus longue période, la hausse est spectaculaire : les charges ont ainsi augmenté de 70 % par rapport à l’an 2000 alors qu’elles auraient crues de 24 % si elles avaient évolué selon le niveau de l’inflation. »

Ces augmentations viennent la plupart du temps s’ajouter à des mensualités d’emprunts, le budget de vie quotidienne, à d’autres dépenses imprévues etc. Par conséquence, le paiement des charges de copropriété devient de plus en plus difficile pour une partie des copropriétaires.

Les travaux de copropriété

Il est important de noter que, au sein des copropriétés, les difficultés financières dues à des impayés interviennent souvent au cours des années qui suivent des travaux exceptionnels tels que la réfection de la toiture, le ravalement de la façade etc. Effectivement, le copropriétaire a parfois des du mal à financer les charges exceptionnelles, qui viennent s’ajouter aux charges de gestion courante. Et cela est d’autant plus le cas lorsque ce dernier possède des faibles revenus et vit dans une copropriété vétuste qui nécessite de nombreux travaux.

Pour éviter ces désajustements entre besoin de la copropriété et capacité financière du copropriétaire, il est primordial d’évaluer au mieux le budget nécessaire aux travaux. Cela passe notamment par la mise en concurrence des professionnels proposant les devis, mais attention : il ne faut pas comparer uniquement le prix final mais l’ensemble de la prestation. Un prix très attractif peut parfois cacher un manque de qualité de travail et à terme, entrainer un dépassement du budget prévisionnel, une dégradation rapide etc.

Prévoir le montant des travaux exceptionnels implique d’adapter le paiement aux différentes possibilités financières des copropriétaires. Une bonne pratique consiste par exemple à étaler le financement de ces dépenses dans la durée.
En outre, une copropriété peut tout à fait décider de réaliser provisions pour travaux sans que ces derniers soient imminents ou votés. Par ailleurs, la loi ALUR (2017) a rendu obligatoire la création d’un « fond de prévoyance » visant à financer les travaux (au moins 5% du budget prévisionnel).

La responsabilité du syndic de copropriété

Le syndic de copropriété a pour mission première la bonne gestion de la copropriété. Cependant Emile Hagège, toujours dans son interview au Parisien, confie « non seulement, le syndic de copropriété, qui administre l’immeuble, peut ensuite avoir des difficultés à payer les dépenses courantes (électricité, gaz, voire concierge), mais les travaux prévus s’en trouvent retardés, ce qui se solde par une dégradation de la construction… qui nécessite ensuite de plus lourds travaux ». On comprend donc clairement que le recouvrement des impayés de charges de copropriété est une tâche certes ingrate mais primordiale.

Beaucoup d’entreprises sont spécialisées dans le recouvrement des impayés, et cela peut être tentant pour le syndic de copropriété. Cependant, il lui est interdit de faire appel à de telles sociétés. En effet, même si l’assemblée générale de copropriété l’y autorise via un vote, cette décision sera nulle car le transfert de cette responsabilité n’est pas autorisé par la législation française.

Le recouvrement des charges constitue l’une des missions courantes du syndic qui ne peut être externalisée et qui doit être réalisée par le syndic lui-même. D’ailleurs, ce dernier n’a besoin d’aucune autorisation en assemblée générale, même pour engager une action en justice en cas de litige. Le conseil syndical n’intervient pas, mais dans sa qualité de contrôle des comptes de copropriété, il peut demander au syndic des nouvelles concernant la situation des débiteurs.

Quels risques pour le copropriétaire en cas d’impayé
de charges en copropriété ?

La relance

Dans le cas où l’impayé se maintient, le syndic de copropriété peut adresser au copropriétaire défaillant une lettre de rappel. Ce document légal doit mentionner que la date de versement des charges est dépassée et qu’à défaut de paiement, une procédure de recouvrement devant le tribunal pourra être engagée à son encontre. À savoir que les frais engagés par le syndic pour effectuer cette relance sont à la charge du copropriétaire.

La mise en demeure du copropriétaire

Depuis la loi ELAN (2018) et sa « super procédure de recouvrement », en cas de non-régularisation suite à la relance, le syndic de copropriété doit mettre en demeure le copropriétaire en question à ses frais, par le biais d’un huissier ou d’une lettre recommandée avec accusé de réception. À partir de ce moment, le copropriétaire dispose de 30 jours pour payer ses charges, sachant que des intérêts de retard sont dus à partir de la mise en demeure.

L'injonction de paiement

Pour vulgariser, cette étape est équivalente à une relance, mais effectuée par un représentant de la justice : soit par voie d’huissier soit par le biais d’un avocat. Contrairement à la mise en demeure, l’injonction (ou sommation) de payer n’est pas obligatoire, mais est souvent utilisée par les syndics car considérée comme efficace. En effet, pour un copropriétaire, recevoir une injonction de la part d’un huissier n’est pas rassurant ni chose courante.

La saisie

C’est en collaboration avec le syndic de copropriété que, l’huissier en charge du dossier, doit décider de la méthode de saisie la plus appropriée. Cela peut être la saisie d’une partie des loyers, une saisie sur salaire, une saisie des meubles ou même la saisie d’un véhicule pour un propriétaire de garage mauvais payeur.
Un passage au tribunal n’est pas nécessaire pour engager cette étape.

Le copropriétaire au tribunal

En cas de non-régularisation dans les 30 jours de la part du copropriétaire dans les 30 jours, le syndic a la responsabilité d’engager une procédure devant le tribunal. La justice devra alors contrôler si les charges de copropriété réclamées au copropriétaire défaillant étaient prévues et si leur paiement n’est toujours pas effectif.
Dans ce cas de figure, les montants suivants sont exigibles :
– cotisations du fonds de travaux
– impayé de charges dans le cadre du budget prévisionnel
– impayé de charges au titre de travaux non compris dans le budget prévisionnel
– l’ensemble des sommes restantes dues pour les exercices précédents après validation des comptes par l’assemblée générale

La vente aux enchères

En dernier recours, le syndic de copropriété doit mandater un avocat afin qu’il organise la vente aux enchères du bien du copropriétaire défaillant. Dans ce cas-ci, la copropriété est considérée comme « créancier privilégié », c’est-à-dire qu’elle bénéficiera de l’argent issu de la vente judiciaire en priorité. Attention, il est toutefois possible que l’État Français se servent en priorité ! Effectivement, si le copropriétaire assigné en justice doit déjà des sommes au fisc, la copropriété ne se remboursera alors que sur le montant restant.

Facilitez la bonne gestion de vos copropriétés !

Cet article ne vient que mettre de nouveau en lumière votre importance en qualité de syndic au sein d’une copropriété. En effet, une bonne gestion de votre part permettra de minimiser les problèmes au sein de vos copropriétés, sur un plan social comme financier. Aujourd’hui, bien communiquer avec ses copropriétaires, réaliser de bonnes assemblées générales, obtenir les meilleurs devis, entretenir une bonne relation avec le conseil syndical etc ; est primordial, mais pas simple pour autant.

C’est dans cette optique que nous dédions notre activité au développement de solutions vous facilitant la bonne gestion de vos lots & copropriétés !

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